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金九银十步步惊心以价换量恐成楼市主流

发布时间:2020-03-04 04:14:35 阅读: 来源:屏蔽泵厂家

今年楼市的金九银十,恐怕将如时下那部大热的穿越剧一般——“步步惊心”。

和往年相比,今年开发商面临资金和销售的双重压力,开发商如何应对,购房者是否会入市,一切都是未知数,但可以肯定,今年的“金九银十”楼市绝对不会寂寞,“以价换量”可能将成为楼市的主题曲。

郑州房管局的统计数据显示,8月份,郑州市商品房成交6333套(间),其中商品住宅销售5390套,比7月增加了1547套,销量出现反弹,增量达到40%;销售面积达到50.78万平方米,迄今为止成为全年第一,远超“红五月”。

似乎楼市已经反弹?虽然单月数据无法为此提供足够支撑,但郑州开发商跑盘的意愿已经相当强烈。

这种迹象从8月就已经显露出来,8月份,郑州17个项目入市,同比去年8月份增长了240%;9月份,则有近20个项目入市,5000多套新房上市销售,总建筑面积约65万平方米。

10月份,楼盘入市量继续放大。据数据监控中心统计数据显示,截至9月23日,郑州楼市10月份预计有18项目开盘,其中有1个商铺项目和1个写字楼项目。同比去年10月份增加了80%,今年的金九银十开盘率远远大于去年的开盘率。

据了解,在10月预计入市的18个楼盘中,纯新盘项目占到了8个名额,包括永恒新旺角、天旺优库、东方国际广场、惠众西城一品、阳光景苑、万隆广场、美立方等。

这些楼盘在入市之前,就已经做了各种各样的热身运动。比如东方国际广场招募雅宝会会员,入会即享2万元优惠;惠众西城一品入会最高送6000元购房基金;万隆广场5880元/平方米起,40~90平方米双气公寓,1万抵2万,2万抵4万,最高优惠3万元。

除传统住宅产品外,热点区域、全系产品的大量推出,也将助力郑州楼市进入小高潮。

据业内人士透露,因担心金九银十期间将要上演价格战,9月、10月还将有不少新旧项目推出全新房源,一些原本准备按兵不动的开发商在经历了几个月的等待后,突然调整计划推货上市。

河南银基房地产副总经理齐华伟告诉记者,为了应对复杂多变的市场形势,很多项目都改变了销售计划,提前上市,抢占市场。

“10月份的供应量将比9月进一步放大,供应开闸放水,这说明开发商正一致行动,‘豪赌'2011年的’金九银十‘。”郑州的一位市场研究人士这样说。

在“限购、限贷”的市场背景下,郑州楼市已经进入了“房票时代”,这是一种以刚需甚至是特刚需主导的楼市需求。“经历过前几波限价房的冲击后,郑州拥有房票而又有购房能力的刚需族又少了很多。”南城一楼盘的营销负责人表示,最近销售压力确实比较大。

事实上,在二、三线城市限购的传闻下,刚需族已经改变了对楼市未来的心理预期。这位营销负责人表示:“更多的人选择观望,这就让开发商倍感压力。”

如今,想卖房的开发商存货丰厚,会更加积极,而想买房的人则更谨慎淡定。上有无休止的调控政策折磨,中有库存高企、销售低迷两面夹击,下有资金惨遭釜底抽薪,开发商存在巨大的“以价换量”的动力,而“金九银十”无疑是最好的促销契机。

似乎,“以价换量” 加速出货将成为开发商“最佳的、最现实的”选择。

事实上,保利、万科、远洋、富 力及雅居乐等大型开发商早就开始实施降价销售策略了,北京、上海、广州这些早显价格松动的城市就不提了,据报道,杭州、成都及重庆等城市,也开始出现楼盘降价销售的现象。

如杭州的“华盛达·阅城”新开盘报价由预期的近2万元/平方米,下调到1.6万元/平方米;广州个别楼盘推出8.8折优惠措施。

郑州亦有迹象。据豫发置业总经理助理朱洪杰透露,在今年3~4月期间,他们曾经把首开的心理价位定在8000~8500元/平方米。后来研究机构也针对金晨嘉园的市场价格做出评估,均价为7700元/平方米。

“虽然产品品质摆在这里,但考虑到市场大环境以及客户的接受度,最终还是决定理性定价,最大限度让利于购房者”。朱洪杰表示,低开的效果十分明显,开盘销售量高达86%。

据数据监控中心显示,郑州9月在售60个项目中,5盘涨6盘降49个楼盘持平。从以上数据显示9月郑州部分楼盘已有明显下调房价意愿,郑州主要区域二七、金水降价盘多,郊区楼盘有涨价的趋势。

比如九龙城目前均价6200元/平方米,比之前6500元/平方米下降了300元/平方米;兴达锦绣园目前均价7000元/平方米,每平方米下降了200元;麦森公馆目前均价8300元/平方米,每平方米下降了500元。

“其实,现在房价表面上还维持着之前的价格,但实际上地产商已通过各种优惠活动变相降价了。”一位长期关注房价的市场人士告诉记者,“现在地产商即便是降价,也不能确保销售火爆,但不降价就意味着可能滞销。因此,’以价换量‘可能将是楼市的主流。”

中原地产董事、总经理冯建军表示,随着楼市调控的深入,开发贷款、购房贷款均收紧,整个楼市资金链呈现紧张趋势。同时,“限购令”也使得不少改善需求被限制,加上现房楼市库存量正在加大,因此,开发商会迫于压力,采取促销手段,加速推盘,以价换量,成交量相对七八月份会有所增长,但不会出现传统意义上的“金九银十”。

也有开发商认为,“金九银十”期间,许多城市房价将会有一个上涨的趋势。郑州某地产公司营销总监说,受通货膨胀等因素影响,房地产企业上半年土地成本、财务成本都有所上升,肯定会趁这个销售旺季弥补回来。

他同时表示,开发商在九月、十月份的推盘节奏会加快,成交量环比也会增加,但不会好于去年同期。对于即将出台限购的二、三线城市,政策前期会出现短期的集中推盘、集中成交,一旦二、三线城市限购政策出台,会对开发商和购房者造成较大影响,“金九银十”难现。

不过对于购房者而言,最为关心的还是房价何时下调?何时买房最为合适?

业内人士称,从上半年的情形看,对于一、二线城市的房地产市场而言,是一个挤水分和去泡沫化的过程。政府采取的是两面包抄的手法,一方面是限购和限贷,其目的是减少需求;另一方面是大力建设保障性住房。

综合各方面的信息来看,今年的年底之前,仍然是一个购房的最佳时间段。由于市场普遍存在着浓厚的观望气氛,房价相对比较稳定。因此,对于刚需者而言,是近十年来难得碰到的好时机。

“今年的’金九银十‘市场销售压力仍很大,房价不会有大的波动,但销量会比上半年有小幅的上扬。个人觉得目前正是出手买房的机会,在市场销售的压力下,客户可挑选的楼盘和户型较多,各个开发商为提高销量,优惠幅度也较大,因此买房要抓住这个机会。”郑州未来远大置业有限公司总经理张子玖表示。

河南振兴房地产(集团)有限公司副总经理汪宪宏也认为,“金九银十”对于刚性需求的购房客户来说,就是最好的买房时间,一是推向市场的楼盘比较多,可选择性大;二是“金九银十”各大楼盘都会相应地推出一些优惠措施,通过促销活动带动楼盘的销售,从而赢得下半年好的销售业绩。

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